İhtiyaç ve yeni malik
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bitmesi veya taşınmazın satılması tek başına tahliye nedeni değildir. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve zorunlu ihtiyaç aranır. Örneğin çocuğunun konut ihtiyacı tahliye sebebi olabilir; daha yüksek kira istemesi yeterli değildir.
İhtiyaç nedeniyle belirli süreli sözleşmelerde dönem sonundan itibaren bir ay içinde dava açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde, sözleşmede veya yerel âdette farklı dönem yoksa altı aylık kira dönemleri ve üç aylık fesih bildirimi gözetilir; belirlenen sona erme tarihinden itibaren dava süresi bir aydır.
İhtiyacı olan yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya ulaşan yazılı bildirimle, edinmeden altı ay sonra dava açabilir. Alternatif olarak sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç davası açma hakkını kullanabilir.
Taahhüt ve iki haklı ihtar
Tahliye taahhüdünün, kiralananın tesliminden sonra ve belirli bir boşaltma tarihi içerecek biçimde yazılı verilmesi gerekir. Kiracı çıkmazsa taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalı veya icraya başvurulmalıdır. Sözleşmeyle birlikte, teslimden önce alınan taahhüt bu koşulu karşılamaz.
Kiranın ödenmemesi nedeniyle farklı borçlar için iki haklı yazılı ihtara sebep olunması da tahliye sağlayabilir. Bir yıldan kısa kiralarda kira süresi, bir yıl ve üzerindekilerde aynı kira yılı esas alınır. Dava, ilgili kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.
Dava öncesi
Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse dava süresi bir kira yılı uzar. Kanundaki dava yoluyla sona erdirme koşulları sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez.
Tahliye davasından önce arabulucuya başvuru zorunludur. Başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar hak düşürücü süre işlemez. İcra ve İflas Kanunu'ndaki ilamsız tahliye yolu bu dava şartının dışındadır.
